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标题: 如果2020年一线城市房价真的到了20万…… [打印本页]

作者: pidan 时间: 2016-9-1 11:42
标题: 如果2020年一线城市房价真的到了20万……
有笔友说我志存高远，我只能苦笑那是没办法。
求其上取其上上，甚至要抱着成为王健林那种决心，可能才能在深圳混套房子。
不然就只能做教授常说的卢瑟了。

导读：虽然这两天上海降温了，但是上海人却没有时间享受这份清凉，因为网传的“购房信贷新政”消息，让他们陷入一片恐慌，急着排队买房，急着排队离婚……上海已经连续3天新房交易量超过千套了，火爆程度仅次于325新政出台前。昨天傍晚，上海市住建委已经辟谣了，回应称未研究此类政策。但是未来一线城市房价究竟走势如此，会不会达到20万的水平，许多人心理都没有底……
一个脑洞 | 如果2020年一线城市房价真的到了20万……
本文来源:公众号Kevin投资茶馆作者:Kevin
今年以来，一线城市的地王现象就此起彼伏，深圳如此、上海亦如此，很多新出地块的楼板价已经超过8万。
而上周四，融信集团以110.1亿元天价拍的新静安区地块，更是创下了中国单价最贵地王纪录。光楼板价就达到了14.3万元，按照现在房企的运作成本，要盈利，终端的售价至少应在20万以上。
未来，一线城市的平均房价究竟会不会真的都达到20万的水平，老实说，我自己心理也没啥底。
不过，今天无妨开个脑洞，假设2020年一线城市的平均房价真的到了20万元，那我们的生活会变成什么样子?又该如何应对?
首先说说房租。
当房价到了20万，毫无疑问，房租肯定会涨，按照当前年化2%左右的收益率，那么每平米的年化租金收益率大概要在4000块左右，也就是说就算只租一个40平的房子，每年的租金大概也要16万左右，合计每月1万3。
当然，考虑到租户本身的收入水平的增幅，2%的年化收益率可能未必能达到，但即便以1-1.5%左右的年化收益率来计算，每年10-12万左右的支出基本没跑了。老实说，即便在上海，税后到手的年收入要达到10万以上，也不是件特别容易的事情，更别说还需要其他的消费了。
对于企业而言，更是如此，由于商业地产本身的逐利性，其租金对于企业的影响无疑更大，单位面积所产生的收入将成为企业赖以生存的核心指标，如果收入的增幅跑不赢房租的增幅，无疑对于企业的经营来说是十分不利的。
所以从这个角度来看，未来从事第一、第二产业的企业日子肯定不会特别好过，毕竟这些业务存在占地面积大、资本密集、毛利率低且有效需求不足等问题。
相较而言，第三产业、特别是互联网及金融等聚焦于虚拟经济的企业，其优势未来会进一步显现，原因很简单，这些业务对于土地的占有需求并不大，且具备毛利率高、边际效应可观等特征。
在房价高企的背景下，可能也只有他们能够继续存活下去。
再来说说物价。
老实说，我觉得即便当房价涨到20万一平之后，物价也未必会有特别明显的增长，两者之间应该会有一个明显的背离。
这里面有两方面的原因：
一方面，房租支出与消费支出之间会有明显的替代作用，毕竟当一个人的房租支出越来越多之后，他可以分配在消费领域的支出一定是减少的;
另一方面，由于外围汇率的掣肘及国内畸形的资金传导机制，我国进一步大幅释放流动性的空间并不大，即便进一步释放，资金也未必会进入实体经济领域，进而推高物价。
所以，虽然诸如餐饮、服务、快销等直接与终端消费者相关的行业与金融、互联网一样，也属于第三产业，但他们的日子可能会比较煎熬，因为他们碰到了消费者能力的天花板，无法不断地涨价。
所以现在很多人讲消费升级这件事，我觉得需要一分为二的来看。
如果企业以更高的效率及更低的毛利率水平为代价，在与先前同样的成本支出下给消费者提供更好的服务，那是有意义的。
而如果只是指望消费者花更多的钱来买所谓的情怀，那这种模式肯定很难持续。因为，随着房租对于消费群体的挤出，高效率的企业可以对低效率的企业实现挤压，但反之却不行。
这种情况可能和现在对岸的台湾及日本有点像，在各类涉及民生的必要消费品领域，价格仍然会维持相对的平稳，消费者会享受到比原来更物美价廉的产品和服务，但这种情况是以企业牺牲毛利率和提升效率为代价的。
因此，可以预见的是，身处这些行业的企业未来或会更加依附于一些大的需求撮合平台，以谋求更高的业务周转率，或会逐步并入一些大型、连锁的集团之中，抱团取暖。
在这种情况下，年轻人应该依然可以维持基本的生活，相关的企业也可以维持基本的运作，但他们如果指望在这种背景下能够自己买房，至少在群体性上没有特别大的可能，因为无论是行业及个人在资产端始终无法必要的积累。
最后说说可能会整个社会造成的影响。
如果硬要用一句话来概括的话，那是一个对于新来者不甚友好的未来。
年轻人很难找到希望，因为他们中的绝大部分以他们可能获得的工资性收入，维持勉强的生活就已不易，更别说去储蓄、去买房。对于这部分人群，可以预见的是：
一是这一代年轻人中啃老的比例会进一步增加。5年之后，社会主流的年轻人群大致会集中在95-00年附近，而他们的父母大致集中在65-75后，65-75后人群相较而言，无论在社会层级还是经济积累上都会远远超过他们的子嗣，因此，代际间的财富转移现象可能会比现在出现的更为频繁。
二是这一代年轻人的独立自主性会进一步减弱。由于他们始终无法与上一辈在经济上实现完全的独立，因此，他们也无法完全摆脱上一代对他们所施加的保护，这一群体整体的心智成熟程度可能延后，持有今早有酒今朝醉心态的人可能会越来越多。
三是中国整体的城市化进程可能会减速。过去30年，中国经济快速城市化的背后是存在着众多勤劳致富、阶层跃迁的机会，但这样竖子成名式的机会正变得越来越少，新来的年轻人想在大城市立足将变得越来越难。未来，年轻人如果真的要想在大城市立足，可能更需要看他们的父辈是否有能力为他们在工作机会及置办房地产等关键方面提供更大的帮助。因此，拼爹的情况可能会比现在任何情况都来的严重。而显然在这种模式下，指望更多的人从三四线城市来到一线城市定居是很难的。
另一方面，企业也面临着同样的问题。
随着一线城市房价的高企，企业所从事的行业会和地域实现高度的绑定，并逐步固化。
一线城市最中心的区域必定只适合金融及互联网等少数行业存活，而其他服务、快销行业的办公场地必然只适合在相对偏远的地段存活，至于传统的一、二产业，则将主要集聚在三四线城市。
同时，由于行业与地域之间的高度绑定，一定程度上也会造成城市化进程的进一步减速，因为在三四线城市的一、二产业所创造的收入及积累的经验，很难在一线城市得到应用并获得价值变现。
此外，尽管当前很多人都在提双创，但对于创业公司而言，届时他们的生存状态可能会比当下更恶劣。
这里面一方面是房租等固定成本的问题，另一方面是创收的难度增加了。过去10年间，创业公司所希望影响的人群主要是年轻人群，但随着年轻人群可支配收入及人群总量的减少，赚钱无疑变难了。
如果指望影响商业价值更高的75-85后，由于这部分人群的行为习惯已经基本固化，在同类服务的水平下，对于大品牌的认知及认可程度更高，因此，要说服这部分人群，对于创业公司而言，也不太容易。
在这种成本高度刚性，但盈利不确定性却很强的商业环境下，外加PEVC的整体降温，初创企业的试错成本无疑是很高的，任何一次判断错误可能就意味着灭顶之灾。
总的来说，在一线城市房价达到20万的假设之下，可能对于整个社会最大的影响就是固化。
从行业的固化、地域的固化、乃至最终人群阶层的固化与隔阂。
强者恒强的逻辑不断加强。
这显然不是一个健康的现象，因为年轻人和新生的企业在这种环境下是很难成长的，但这可能就是一线城市房价达到20万以后的一个必然结果。
写到这里，突然想起《三体3》里二向箔在太阳系的展开过程，所有移动速度低于光速的物体最终都无法逃脱它的攻击范围。
房价也是如此，当房价成为所有资产范围内增速最快的一项资产之后，我们所有人都必须和不断的增长房价进行赛跑，房价就犹如一个不断将世界二维化的二向箔，只有达到或超过它的增速时，才可能不被二维化。
否则，就会被永远地困在二维世界里，虽不至于像《三体》中那样立刻陨灭，但也只能勉强维生，先前提到的一、二产业及与大众消费息息相关的餐饮、服务及必要消费领域均是很好的例子。
房价通胀、物价通缩、阶层固化、看不清未来而又苟活于人世间，这可能就是新一代年轻人即将面对的未来，他们中的绝大多数很可能终身都无法摆脱这个时代所带来的烙印。
怎么破?
思前想后，可能留给他们这代人的唯一的破局机会，就只剩下投资自己、提升自己的Earning Power这一条路可走。
因为，一来指望通过投资其他行业来获得超越房价增速的表现是很难的。这里面一方面是由于房地产对于其他实体经济的成本锚定影响，另一方面是国人对于房地产还是有信仰的，否则也不至于会把价格推到这样一个高度。
二来未来成功的占比中，勤奋、努力的成分会越来越少，而对于未来优势行业的预判，眼界与思考等能力会变得更为重要，而且投资自己远比信任上市公司的表现要来的直接;
三来对于投资自己所需要花费的成本，相较于所可能获得的收益，总的来说还是很低的。而且随着互联网的发展，获取相应知识与技能的便利性其实更强了。
总的来说，如果房价真的到达了20万的均价水平，随着阶层的固化，等待社会劳动力自然迭代已经没希望了，作为年轻人，要想成功，不能只和同龄人去比，还必须看看能否比75、85后的平均人群获得更强的竞争优势。
可能这样的结果并不太令人满意，我也知道有不少人天天盼着房价崩盘。
不过老实讲，虽然我也认为，高企的房价对于经济转型非常不利，但如果房价真的崩了，那对于年轻人来说，情况只会更差，而不是更好。
届时，就别说是抄底买房了，可能有份勉强可以糊口的工作就不错了。毕竟真的批量性失业潮出现时，同等条件下，有过实际的工作经验的人群在竞争优势上肯定更强。
所以，新一代的年轻人，无论房价涨跌与否，还是想办法提升自己的Earning Power吧，或许那才是乱世求生唯一的王道。

作者: Allepanzer 时间: 2016-9-6 10:25
互联网行业平均利润绝对是负的。只不过部分经营好的，有亮点的拿到融资可以烧烧而已。

作者: Aris 时间: 2016-9-6 10:35
总会达到一个新的平衡的

作者: 韦伯猫 时间: 2016-9-6 10:49
光楼板价就达到了14.3万元，按照现在房企的运作成本，要盈利，终端的售价至少应在20万以上。

这个，你们行业外的，根本就没有办法去理解这中间的事情的。

而如果你们的分析是基于这种信息的话，我只能讲

这条信息对于任何人来说都是毫无意义的东西。
这条信息并没有任何价值
这条信息因为根本没有任何价值，所以对于基于它所推导出来的任何结论都是毫无意义的。

作者: hymdfh 时间: 2016-9-6 14:00

韦伯猫发表于 2016-9-6 10:49
光楼板价就达到了14.3万元，按照现在房企的运作成本，要盈利，终端的售价至少应在20万以上。

这个，你们 ...

crank 的鸿文总结起来就八个：临表涕零，不知所云

作者: pidan 时间: 2016-9-6 14:14

hymdfh 发表于 2016-9-6 14:00
crank 的鸿文总结起来就八个：临表涕零，不知所云

all？

作者: Flow 时间: 2016-9-7 09:50

韦伯猫发表于 2016-9-6 10:49
光楼板价就达到了14.3万元，按照现在房企的运作成本，要盈利，终端的售价至少应在20万以上。

这个，你们 ...

您在2015年2月份的时候说买楼是要“高位接盘”的，然而这一年半的涨幅很多人工作到“高位截瘫”都未必能挣到，业内人士算得清但能赚到多少？

作者: ralfes 时间: 2016-9-7 13:49
这篇文章之前看过，一些观点还是比较认同的。

作者: ralfes 时间: 2016-9-7 19:19
本帖最后由 ralfes 于 2016-9-7 19:44 编辑

在当前国情的语境下，对一般人而言，房子除了具有使用价值的商品以外，更重要的是具有增值保值作用的投资品。对于地方gov而言，房地产是主要地方财政来源。如果站在普通人的角度看，既然是投资品，那么风险和收益本来就是一回事，要深刻理解这一点。大部分人都不是傻瓜，都知道有泡沫，但是没有人可以真正预测到哪里是顶，这就是资本市场的好玩的地方。比如2000年美国的科网股泡沫破灭之前，如果前一年你卖掉手中的头寸，你会少赚1倍。现在S&P500的平均PE高达25倍，接近07年和1999年水平。但是股_价依然节节高升。人性总是贪婪的，不要低估这种贪婪的力量，从合理到非理性的距离有多远?郁金香泡沫的时候，这个距离到泡沫破灭有50倍！有很多东西没必要纠结对错，合理不合理——它们归根到底只是买卖而已，只有输家和赢家。只是，很多时候，我们不要低估人性，不要低估贪婪的力量，也不要低估恐惧的力量。人性在贪婪的时候，可以很贪婪，所以就算价_格已经高得离谱了，它依然有可能继续涨。同样道理，当大家很恐惧的时候，就算很便宜了，它依然可以继续暴跌。所以要与趋势做朋友，以及及时止损。

作者: pidan 时间: 2016-9-7 20:55

ralfes 发表于 2016-9-7 19:19
在当前国情的语境下，对一般人而言，房子除了具有使用价值的商品以外，更重要的是具有增值保值作用的投资品 ...

你已经得道了，顺势而为，借力。

作者: hymdfh 时间: 2016-9-8 01:17

pidan 发表于 2016-9-7 20:55
你已经得道了，顺势而为，借力。

深圳最近放开落户，其实就是冲着你所忧虑的来的。怎么样骚年，接盘不？

作者: stevenjou 时间: 2016-9-8 11:23
我相信砖家的：中国没有通货膨胀

作者: ralfes 时间: 2016-9-8 13:22

pidan 发表于 2016-9-7 20:55
你已经得道了，顺势而为，借力。

No！我的侧重点是“我们必须要清楚认识到风险和收益本来就是对等的”。然后对大部分人而言，从来就不缺少机会，如果你说现在房子很贵了，依然可以通过美国市场的中国房地产指数etf交易，比如TAO，从年初到现在已经涨了53%。当然，如果你想玩刺激一点的，可以long call或者short put。如果想限制风险，可以持有etf和put。如果你想玩花式，可以通过期权组合变出更多好玩的东西。任何时候，机会都是存在的，束缚你的永远只有视野和认知。那些天天盼崩盘的人，或者我们叫的看空者，实际上是最大的潜在购买者。

作者: pidan 时间: 2016-9-8 14:44

hymdfh 发表于 2016-9-8 01:17
深圳最近放开落户，其实就是冲着你所忧虑的来的。怎么样骚年，接盘不？

等房价崩盘，现在深圳有的地方降了，卖不动了。

作者: pidan 时间: 2016-9-8 14:45
不过就怕房价崩了也买不起

作者: jamesfan 时间: 2016-9-8 15:01
本帖最后由 jamesfan 于 2016-9-8 15:28 编辑

编辑掉编辑掉编辑掉

作者: hymdfh 时间: 2016-9-8 18:46

pidan 发表于 2016-9-8 14:44
等房价崩盘，现在深圳有的地方降了，卖不动了。

要真到崩了的时候，农村的自留地与宅基房才是硬道理。土地财政成都了无本之木了还守着破砖烂瓦？

作者: ralfes 时间: 2016-9-8 22:14

pidan 发表于 2016-9-8 14:45
不过就怕房价崩了也买不起

按照海外的一些郭嘉的历史经验，如果真的崩了，那么会是银行体系崩塌，全行业的蔓延，大面积的失业潮。所以你说的崩了买不起，是个比较可能发生的结果。

作者: yfafdd1314 时间: 2016-9-11 01:08
首先，有钱人多的是，穷人也多的是，上海几代人住60平小房的多的是，巨富豪宅也不缺，你愁个啥

作者: yfafdd1314 时间: 2016-9-11 01:13
我知道外滩那边现在几个老住宅楼在改造，遣散住户的费用就接近20万，改造完出售肯定超过20万，你愁没人买么？

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